Nieszczelne okna i krzywe ściany…
Kupujemy dom jednorodzinny, szeregowiec czy może mieszkanie w bloku? Nagle okazuje się, że deweloper nie wywiązuje się z umowy m.in. opóźnia się w oddaniu inwestycji, nieterminowo podpisuje akty notarialne, ma kłopoty z urzędowymi odbiorami i decyzjami albo w lokalu pojawiają się wady i usterki. Konsumenci często pytają, czy deweloper ponosi odpowiedzialność za jakość instalacji wykonanych przez firmy zewnętrzne? Jak postępować w przypadku nie wykonania lub nienależytego wykonania umowy przez dewelopera? Konsumenci najczęściej zgłaszają wady dotyczące balkonów, tarasów, klatek schodowych, wind, korytarzy, elewacji i dachów. Często też pojawiaj się sygnały o krzywych ścianach a także nieszczelnych oknach.
Z taką sprawą ostatnio do biura rzecznika zgłosił się Pan Jacek, wskazując, że: „W trakcie użytkowania mieszkania stwierdziłem, iż nieszczelne są okna. Odczucie jest takie, jakby okna były niedomknięte i bardzo szybko się wychładza w mieszkaniu. Intensywne gwizdy, świsty w dni wietrzne uniemożliwiające spanie. Intensywne nieszczelności z mikrowentylacji, mimo jej zamknięcia. Krzywe skrzydło drzwi balkonowych (były już próby termo-prostowania przez producenta). Drzwi nadają się do wymiany, są nieszczelne, źle się zamykają, nie spełniają standardów. Poprosiłem dewelopera o naprawienie niedogodności, gdyż to nowy lokal. Niestety na reklamację deweloper nie odpowiedział. Ponownie wysłałem wiadomość e-mail do przedsiębiorcy. Tym razem umówiono wizytę serwisanta. Niestety nikt się nie stawił. Po kolejnej interwencji deweloper wskazał, że przesyła moją sprawę do producenta okien a przecież do niego zgłosiliśmy reklamację.”
W drugim przypadku Pan Paweł miał pytanie, dotyczące nienależytego wykonania umowy przez dewelopera, gdyż opóźniał się w oddaniu inwestycji: „Deweloper wyznaczył pierwotnie termin zakończenia prac budowalnych na 31 października 2020 r. i termin ten nie został przez Dewelopera dotrzymany. Przedsiębiorca 4 razy już zmieniał termin. Ostatnio w drodze porozumienia z mieszkańcami wyznaczył kolejny nowy termin 30.06.2022 r. Obecnie nie posiadam żadnej gwarancji terminu oddania do użytkowania lokalu, jakie mam prawa?” Wyjaśniam, że w obu przypadkach to deweloper jest sprzedawcą mieszkania, zatem jest stroną umowy i ponosi odpowiedzialność za jakość instalacji wykonanych przez firmy zewnętrzne oraz za nienależyte wykonanie umowy. Odpowiedzialność za wady mieszkania może mieć różne podstawy: gwarancja, rękojmia za wady rzeczy sprzedanej, odpowiedzialność za nienależyte wykonanie zobowiązania. Deweloper nie może więc się tłumaczyć, że korzysta z usług profesjonalnej firmy i że to ona powinna odpowiadać za niewykonanie lub nienależyte wykonanie robót. Zdecydowana większość firm deweloperskich korzysta z usług fachowców budowlanych i ta okoliczność nie powinna być niekorzystna dla klienta. Potwierdzeniem tego jest brzmienie art. 474 KC. Przepis ten przewiduje, że dłużnik (czyli w tym przypadku deweloper) odpowiedzialny jest jak za własne działanie lub za zaniechanie osób, z których pomocą realizuje swoje zobowiązanie (a więc za podwykonawców) lub którym je powierzył. W przypadku Pana Jacka wymagana była interwencja rzecznika, który wyjaśnił przedsiębiorcy, że rękojmia jest uchwalona ustawą, więc jest niezależna od woli klienta i dewelopera, a także treści umowy sprzedaży – po prostu deweloper ma obowiązek naprawić każdą wadę i usterkę. Po interwencji deweloper wskazał, że: „Spółka nie uchyla się od obowiązku usunięcia zgłaszanych nieprawidłowości w zakresie stolarki okiennej i podejmuje realne czynności, aby zadośćuczynić oczekiwaniom klienta. Wskazujemy również, że w dniu 26.04.2022 r. w lokalu mieszkalnym dokonaliśmy czynności związanych z naprawą okien w salonie i w sypialni, co powinno rozwiązać zgłaszane przez konsumentów problemy”. W przypadku Pana Jacka warto wyjaśnić, że brak wykonania umowy przez dewelopera może być przyczyną szkody po stronie konsumenta. W opisywanym przypadku chodziło konsumentowi o opóźnienia w oddaniu inwestycji. Naruszenie terminów umownych może powodować dla klienta takie kłopoty jak dodatkowe obciążenia finansowe związane z kredytem bankowym, konieczność dłuższego opłacania najmu itp. Wiążą się z tym dodatkowe wydatki lub straty finansowe. Wyżej wspomniany art. 471 Kodeksu cywilnego przewiduje, że dłużnik (czyli w tym przypadku deweloper) powinien naprawić szkodę wynikłą z nienależytego wykonania zobowiązania (albo z braku jego wykonania). Zwalnia go z tej powinności jedynie brak odpowiedzialności za okoliczności będące powodem niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Gdy konsument poniósł szkodę, a deweloper nie będzie chciał jej dobrowolnie naprawić, to może wystąpić na drogę sądową. Należy wykazać poniesienie szkody, a także związek przyczynowy pomiędzy jej powstaniem a nienależytym wykonaniem zobowiązania przez dewelopera (ewentualnie brakiem wykonania zobowiązania). Dla konsumenta ważne jest zbieranie przez cały czas budowy odpowiedniej dokumentacji (która potwierdzi, że działania lub zachowania dewelopera były nieprawidłowe), a także odpowiednich potwierdzeń poniesionych strat (pism z banku, dowodów wpłat, korespondencji z deweloperem itp.), aby mógł potem w sądzie wykazać swoje racje. Warto sprawdzić też w umowie deweloperskiej, jakie okoliczności deweloper uznał za usprawiedliwienie nienależytego wykonania umowy. Zła pogoda nie może np. uzasadniać opóźnienia podpisywania aktów notarialnych, co z kolei wpływa na późniejsze wpisywanie właścicieli mieszkań do ksiąg wieczystych.
Na koniec przypominam, że gdy nie będziemy wiedzieli, jakie mamy prawa lub jak odstąpić od umowy, zawsze można uzyskać bezpłatną pomoc u Powiatowego Rzecznika Konsumentów pod numerem telefonu 660753160 lub wysyłając e-mail: prk@pct.powiat.pl
Miłosz Niedźwiecki
Powiatowy Rzecznik Konsumentów
